Bezetting ter bede of pop-up als tussentijdse oplossing voor een leegstaand handelspand?

Het einde van de handelshuurovereenkomst is aangebroken en u wil als eigenaar het handelspand over een relatief korte tijd verkopen, er een andere bestemming aan geven of persoonlijk in gebruik nemen. Om te vermijden dat het pand in tussentijd zonder opbrengst leeg staat en om de huurder de mogelijkheid te geven een ander pand te vinden, kan u als tussentijdse oplossing ervoor kiezen een bezetting ter bede of een pop-upovereenkomst te sluiten. Zo vermijdt u opnieuw gebonden te worden door een handelshuurovereenkomst met een minimumduur van negen jaar.

Hoewel bezetting ter bede een zeer toegankelijke en gemakkelijk te sluiten overeenkomst is, moet men in de praktijk bij het gebruik van deze overeenkomst toch op zijn hoede zijn.

In deze blogpost zetten we voor u als commerciële verhuurders en huurders beknopt de voor- en nadelen uiteen van een bezetting ter bede als tijdelijke oplossing voor een leegstaand handelspand. We gaan ook in op de pop-upovereenkomst als wettelijk alternatief voor de bezetting ter bede.

Wat is een bezetting ter bede?

Bezetting ter bede is een flexibele rechtsfiguur die partijen kunnen gebruiken voor allerhande overgangssituaties waarvoor de dwingende regels van de bijzondere huurregimes (woninghuur, handelshuur, pacht…) minder geschikt zijn.

Het is een overeenkomst waarbij de eigenaar van een onroerend goed, in afwachting van het bekomen van haar definitieve bestemming, een andere partij het recht of de gunst verleent om zijn onroerend goed te gebruiken tegen betaling van een periodieke vergoeding tot één van de partijen de overeenkomst opzegt.

Op die manier zorgt een bezetting ter bede voor de eigenaar van een handelspand gedurende een onzekere periode toch nog voor enige opbrengst en wordt het pand verder onderhouden door de bezetter. Tijdens deze bezetting heeft de eigenaar bovendien de zekerheid dat hij te allen tijde over het goed kan beschikken. Ook voor de huurder kan een bezetting ter bede voordelig zijn. Hij krijgt immers het recht het pand te gebruiken en ervan te genieten zonder voor een vaste termijn verbonden te zijn ten opzichte van de eigenaar. Vaak is de te betalen vergoeding ook lager dan de huurprijs die een huurder zou moeten betalen.

Risico op herkwalificatie door de rechter

Bezetting ter bede brengt als overeenkomst echter behoorlijk wat rechtsonzekerheid met zich mee. Ze is namelijk niet geregeld in de wet en indien er discussie bestaat over de vraag of de contractuele relatie tussen de partijen als een handelshuurovereenkomst dan wel als een bezetting ter bede moet worden gekwalificeerd, is het de rechter die zich hierover zal uitspreken. Wanneer hij in de overeenkomst geen objectieve redenen vindt die een afwijking van het dwingend handelshuurregime verantwoordt, zal hij de overeenkomst herkwalificeren naar een handelshuurovereenkomst. Om een eventuele rechterlijke toetsing te vermijden, doet u er goed aan om u voor de redactie van dergelijke overeenkomst te laten bijstaan door onze experten bij Reyns Advocaten.

Pop-upovereenkomst als rechtszekerder alternatief

Sinds 1 september 2016 voorziet de Vlaamse decreetgever in de mogelijkheid om zonder rechtvaardigingsgrond aan de handelshuurwetgeving te ontsnappen door schriftelijk een pop-upovereenkomst te sluiten voor een duur van maximum één jaar. De decreetgever wilde hiermee een duidelijk kader creëren voor de korte termijnhuur van handelspanden, naast de al bestaande Handelshuurwet. Door bewust te opteren om binnen het toepassingsgebied van het Pop-updecreet te vallen loopt u niet langer het risico op een herkwalificatie van de overeenkomst door de rechter, wat wel het geval is bij een bezetting ter bede.

Ten gevolge van de invoer van het pop-upregime, is de bezetting ter bede bij commerciële huursituaties in de praktijk de laatste jaren aan belang verloren. Het Pop-updecreet is immers al een aantal jaren in werking. De pop-ups zijn sinds september 2016 sterk blijven ontwikkelen en blijken enorm succesvol. Uit de praktijk blijkt dat partijen in dergelijke situaties afstand hebben genomen van de bezetting ter bede indien het een overeenkomst betreft die beperkt is tot één jaar. Indien u echter een langere overeenkomst wenst af te afsluiten, zal u wel nog moeten terugvallen op een bezetting ter bede.

Conclusie

Kortom zijn er twee mogelijke juridische pistes om uw leegstaand handelspand tijdelijk een concrete invulling te geven.

Indien uw feitelijke situatie een pop-upovereenkomst met een maximumduur van één jaar toelaat, is het raadzaam hiervoor te kiezen gelet op het beperkt risico op herkwalificatie. Noodzaakt uw feitelijke situatie echter een overeenkomst voor meer dan één jaar, dan zal u moeten terugvallen op een bezetting er bede.

Gelet op het hiermee gepaard gaande risico op herkwalificatie verdient het in ieder geval aanbeveling om voor advies over en de redactie van dergelijke overeenkomsten beroep te doen op ons kantoor. Onze advocaten zijn gespecialiseerd in alle aspecten van het huurrecht en staan u graag met raad en daad bij.