Aannemingsovereenkomst: welke afspraken staan in de overeenkomst en waar moet u op letten?

Een aannemingsovereenkomst wordt afgesloten tussen aannemer en bouwheer. De overeenkomst wordt opgesteld om de afspraken over onder andere de uitvoering van de werkzaamheden en de oplevering ervan vast te leggen. Wij staan in onderstaande nieuwsblog stil bij enkele belangrijke aandachtspunten waar u als consument op moet letten wanneer u een dergelijke overeenkomst afsluit.

De prijs

De aannemer zal in B2C-overeenkomsten in de meeste gevallen zelf bepalen op welke wijze de prijs wordt vastgesteld. Het hoeft geen betoog dat het belangrijk is om de nodige aandacht te geven aan de wijze van prijszetting die door de aannemer voorgesteld wordt, zodat u achteraf niet voor onaangename verrassingen komt te staan. 

 Inzake prijszetting zijn er verschillende mogelijkheden:

• Aanneming tegen vaste prijs: hierbij moet er een onderscheid worden gemaakt tussen aanneming tegen een volstrekt vaste prijs en aanneming tegen een relatief vaste prijs.  Bij aannemingen tegen een volstrekt vaste prijs verbindt de aannemer zich ertoe de werken uit te voeren tegen een prijs die absoluut vast staat, zelfs indien zou blijken dat er uiteindelijk meer tijdsbesteding nodig is om de werken uit te voeren. Dit impliceert dat de aannemer hoe dan ook geen meerwerken kan factureren. Dit mes snijdt aan twee kanten, aangezien de bouwheer, indien de werken sneller dan verwacht worden uitgevoerd, geen prijsvermindering zal kunnen vragen. Bij een relatief vaste prijs behoudt de aannemer zich het recht voor om eventuele meerwerken die nodig zijn om de werken uit te voeren, aanvullend te factureren. Om die reden wordt er dan ook steeds een prijslijst gevoegd aan de overeenkomst met vermelding van de hoeveelheden en de eenheidsprijzen. Deze lijst dient voor de verrekening van de wijzigingen en meerwerken die tijdens de uitvoering van de opdracht worden gevraagd of nodig zouden zijn.
• Aanneming tegen eenheidsprijzen (aanneming op bestek): hierbij zijn de hoeveelheden van bepaalde posten nog niet vastgelegd, maar wel de prijs per eenheid. Dat laatste punt is belangrijk als bescherming voor de bouwheer: de prijs per eenheid moet op voorhand vastliggen en dat voor elke post afzonderlijk.
• Aanneming in regie: dat betekent dat u bereid bent om een prijs te betalen die (achteraf) eenzijdig bepaald wordt door de aannemer en dit op basis van de uren die gepresteerd en de materialen die gebruikt werden. Eventueel kan er contractueel een maximumprijs worden vastgelegd of een prijs per uur. Deze werkwijze is enkel geschikt voor het uitvoeren van kleine werken, zoals sloopwerken, kleine schilderwerken, het uitbreiden van een sanitaire ruimte, enz.

 

 Bij de begroting van de prijs moet de aannemer uiteraard rekening houden met de betreffende regels rond consumentenbescherming. Zo bepaalt artikel III.76 WER dat iedere onderneming informatie moet verschaffen over de prijs die gehanteerd wordt. Indien de exacte prijs niet kan worden gegeven, moet de manier waarop de prijs wordt berekend, meegedeeld worden of moet er een voldoende gedetailleerde kostenraming ter beschikking gesteld worden.

 De aannemer is verplicht deze informatie vóór de sluiting van enige overeenkomst mee te delen. Het bewijs dat deze informatieplicht is nageleefd, rust op de aannemer. Belangrijk hierbij is dat deze informatieplicht enkel geldt wanneer u de aannemer hierom uitdrukkelijk verzoekt.

De uitvoeringstermijn

Kijk goed na of uw aannemingsovereenkomst een termijn bepaalt waarbinnen de werken moeten opgeleverd zijn. Indien de overeenkomst geen termijn bevat, moeten de prestaties binnen een ‘normale termijn’ uitgevoerd te worden. Deze notie ‘normale termijn’ is afhankelijk van de aard en de omvang van de werken, de moeilijkheidsgraad, de plaats en de omstandigheden waarin de werken moeten worden uitgevoerd. Deze wordt bijgevolg in concreto bepaald. 

De aannemingsovereenkomst kan ook een vooraf overeengekomen uitvoeringstermijn bevatten. Deze termijn kan op verschillende wijzen uitgedrukt zijn:

• Aan de hand van een uiterste datum van afwerking;
• Aan de hand van een aantal kalenderdagen;
• Aan de hand van een aantal werkdagen.

Indien u de werken klaar wil hebben tegen een welbepaald moment moet u in de aannemingsovereenkomst een vooraf vastgelegde uitvoeringstermijn laten opnemen. Op die manier is de aannemer, behoudens bewezen overmacht, gehouden de werken binnen deze overeengekomen termijn uit te voeren. 

We bevelen eveneens aan om een schadeclausule in de overeenkomst op te nemen. In dergelijke clausule verbindt de aannemer zich er toe om bij niet-naleving een overeengekomen schadevergoeding te betalen (per dag vertraging).

De oplevering

De oplevering is een cruciaal ijkpunt in de aannemingsovereenkomst. Bij de oplevering stelt de aannemer in kwestie dat de uit te voeren werken wat hem betreft zijn afgewerkt en volgens de regels van de goede kunst zijn afgeleverd. 

Indien u de werken bij oplevering aanvaardt, wordt u geacht akkoord te zijn met de wijze waarop de werken zijn uitgevoerd en heeft u dus alle zichtbare gebreken aanvaard.

Het is bijgevolg zeer belangrijk de nodige aandacht te geven aan de wijze waarop de oplevering gebeurt. Dient er een rondgang tussen partijen plaats te vinden? Is een eenvoudige ingebruikname voldoende om van een aanvaarding te kunnen spreken? Hoeveel dagen de tijd heeft u als bouwheer om opmerkingen te formuleren, enz.

 

Conclusie

Bij het opstellen van een aannemingsovereenkomst worden allerlei belangrijke afspraken vastgelegd. Vaak staan er grote bedragen op het spel. Het is daarom steeds bedachtzaam om een af te sluiten overeenkomst door een advocaat te laten nakijken: hij of zij kan inschatten of de juiste bepalingen zijn opgenomen in het contract.

Reyns Advocaten heeft een ruime expertise in het verbintenissen- en aannemingsrecht. U kan bij ons steeds terecht voor de redactie of het nazicht van uw aannemingscontracten.

Ook voor gespecialiseerde bijstand bij aannemingsgeschillen kan u vertrouwen op Reyns Advocaten.

Carl DIERCKX