Een “stappenplan” voor de aankoop van een onroerend goed in Spanje

Tijdens de zomermaanden trekt iedereen klassiek naar het buitenland. Het ene gezin kiest ervoor om te gaan kamperen in een tent of caravan, een ander gezin boekt dan weer liever een hotelkamer. Elk jaar besluiten meer en meer mensen om een huisje te huren in het buitenland. Een verblijf boeken is vaak een aanzienlijke investering jaar na jaar, dat is de reden waarom steeds meer mensen overwegen om te investeren in een tweede verblijf. Bij Reyns Advocaten helpen we u graag verder met al uw vragen over de aankoop van onroerend goed in Spanje.

Mr. Christian Stoop, Senior partner bij Reyns-advocaten, begeleidt dagelijks landgenoten bij de aankoop van een pand in Spanje. Hij gidst u door de stappen die gezet dienen te worden om probleemloos eigenaar te worden van een pand in Spanje:

Uitkiezen van een eigendom

Eerst en vooral is het aangewezen dat u zich een duidelijk beeld vormt van het type eigendom dat u zoekt (appartement, villa, …) en naar welke regio uw voorkeur uitgaat. Het is zinvol om voorafgaandelijk een doorgedreven bezoek aan de regio van uw keuze te brengen. Een aankoop houdt immers een aanzienlijke investering in.

Contacteren van een vastgoedmakelaar

Een vastgoedmakelaar kan zeer nuttig zijn. Hij kan u een brede waaier aan eigendommen voorstellen. Voorzichtigheid is evenwel geboden. Het beroep van vastgoedmakelaar is in Spanje niet beschermd, noch geregulariseerd. Wij raden u dus aan beroep te doen op een betrouwbare makelaar met voldoende ervaring om u bij te staan in de selectie van de eigendommen.

Uitbrengen van een bod

Wanneer uw keuze is gemaakt, kan u een bod uitbrengen. In Spanje is het gangbaar dat u een deposito, een soort reserveringsbedrag, van €6.000 à €10.000 betaalt om het vastgoed van de markt te halen. Dat geschiedt door middel van een ‘reservatieovereenkomst’. Het bedrag is in principe niet terugvorderbaar. Het is wel aangewezen om al in deze fase beroep te doen op een advocaat. 

In tegenstelling tot een Belgische notaris heeft een Spaanse notaris echter slechts een zeer beperkte controleplicht. De advocaat zal de preliminaire opzoekingen doen en de documenten controleren. De preliminaire opzoekingen hebben enerzijds betrekking op de stedenbouwkundige elementen en anderzijds op de identificatie van de eigenaar. Tevens zal er  nagekeken worden of het eigendom vrij is van hypotheken of beslagen.  Zo krijgt u een duidelijk beeld van wat u koopt, wat de mogelijke risico’s en de eventuele bijkomende kosten zijn.

Onderhandse akte 

De volgende stap volgt standaard bij het ondertekenen van een onderhandse overeenkomst. Hetgeen zonder tussenkomst van een notaris is. In Spanje kan dit de vorm aannemen van een koop-verkoopovereenkomst, een optiecontract of een ‘arras’ contract.

Een ‘arras’ overeenkomst voorziet dat de verkoper alsnog de koop eenzijdig kan annuleren mits betaling aan de koper van het dubbele van het door de koper betaalde voorschot. Deze overeenkomsten dienen volgende noodzakelijke gegevens te omvatten:

• de identificatie van koper/verkoper
• de registratiegegevens
• het kadastraal nummer (dit om het onroerend goed te identificeren en na te gaan of er beslagen of hypotheken zijn op het eigendom)
• onbetaalde lokale taksen 
• de prijs
• de datum en wijze van betaling
• de datum van ondertekening van de notariële akte

Gebruikelijk wordt bij de ondertekening een voorschot van 10% betaald. Meestal is voorzien dat dit voorschot niet wordt terugbetaald indien de koper zijn verplichtingen niet tijdig nakomt.

Notariële akte 

Op de overeengekomen datum verschijnen de partijen voor de notaris. Indien gewenst kan de advocaat u hierbij vertegenwoordigen op grond van een notariële volmacht die door een  Spaanse notaris of zelfs door een Belgische notaris kan worden verleden. Een Belgische notaris dient in dit geval wel voorzien te zijn van de “Apostille van Den Haag”. Het voordeel is wel dat u zich dan niet hoeft te verplaatsen.

De  eigendomsakte (Spaans: escritura de compraventa) wordt ondertekend. Op dit ogenblik wordt de volledige verkoopprijs betaald en gaat het eigendomsrecht over. De advocaat zorgt eveneens voor de registratie van de eigendomsakte in onder meer het land- en kadasterregister en zet de contracten voor water en elektriciteit over. 

NIE-nummer

Als buitenlander dient u over het NIE-nummer te beschikken (Spaans: Número de identificación extranjeros). Geen enkele aankoop kan doorgaan zonder dit nummer. U kan zelfs geen bankrekening meer openen. De aanvraag van een NIE-nummer behoort ook tot de kerntaken van de advocaat.

Conclusie

Wanneer u besluit een tweede verblijf te kopen in Spanje, doet u best beroep op een advocatenkantoor dat u vertrouwt. Bij Reyns Advocaten verzorgen we bij vastgoedtransacties in Spanje een ruime begeleiding (juridisch, fiscaal, notarieel, …) in eigen taal en vanuit het comfort van onze kantoren in België. We doen dit in samenwerking met het Spaanse advocatenkantoor Fontán y Zubizarreta aan dewelke wij verbonden zijn. Dit kantoor is gevestigd in Marbella, geniet van een uitstekende reputatie en heeft jarenlange expertise in het Spaans vastgoedrecht. Er hoeft dan ook niet naar een Spaanse advocaat gezocht te worden. Wij doen alles samen zonder bijkomende erelonen en kosten.

In het algemeen verzorgen wij de nodige ‘real estate due diligence’ verbonden aan de aankoop/verkoop van vastgoed in Spanje. Dat houdt in dat wij niet alleen instaan voor het juridisch aftoetsen van de aankoop, wij kijken ook na of alle stedenbouwkundige en fiscale vergunningen in orde zijn. Daarnaast doen wij het nodige voor de aanvraag van het noodzakelijke NIE-nummer, vervullen wij de verplichte formaliteiten en registraties in het landregister en kadasterregister, nutsvoorzieningen en dergelijke. Na de aankoop verzorgen wij uw “after sales” service, dienen we de  jaarlijkse belastingaangifte in en volgen wij alles verder op. 

Voor alle juridische vragen kan u altijd bij ons terecht.