Mijn aannemer is failliet: wat nu?

U bent volop aan het bouwen aan uw droomwoning of eindelijk gestart met de renovatie van uw bestaande woning, en dan loopt het fout. Uw aannemer gaat failliet nadat u de aannemingsovereenkomst heeft ondertekend of de offerte heeft aanvaard.  Een situatie die zich altijd kan voordoen, zeker nu het aantal faillissementen fors de lucht in gaat (14,7% in juni 2020 ten opzichte van mei 2022 conform de laatste cijfers). Weet u wat uw rechten zijn mocht deze situatie zich voordoen? 

Gevolgen van een faillissement 

Het faillissement heeft tot gevolg dat er een curator, wordt aangesteld om het beheer van de onderneming over te nemen. Dit betekent ook dat u geen betalingen meer mag uitvoeren naar de gefailleerde zelf, enkel nog naar de curator (in het geval er nog betalingen dienen te worden uitgevoerd). U moet zich dan ook richten tot de curator voor het verdere verloop. 

Welke de specifieke gevolgen zijn naargelang de stand van zaken zetten we hieronder kort voor u uiteen: 

De werken zijn nog niet begonnen 

Ondanks wat veel mensen denken, maakt het faillissement niet onmiddellijk een einde aan de aannemingsovereenkomst (tenzij hierover iets is opgenomen in de aannemingsovereenkomst). U kan dan ook niet zomaar met een andere aannemer in zee gaan op straffe van het betalen van een schadevergoeding aan de curator. 

Wat kan u in dit geval wel doen? U moet zich richten tot de curator en vragen naar zijn standpunt. De curator moet binnen de 15 dagen standpunt in nemen of hij al dan niet de overeenkomst zal verderzetten. Wanneer de curator geen standpunt inneemt, is de overeenkomst in principe ontbonden en kan u een andere aannemer contacteren. 

Heeft u  al een voorschot betaald? In dit geval kan u enkel een schuldvordering indienen op regsol (www.regsol.be). Hierna kan u de curator contacteren om te vragen of u nog iets zal kunnen recupereren. Aangezien u geen bevoorrechte schuldvordering hebt, is de kans evenwel groot dat u dit geld niet meer terug zal zien.   

De werken zijn al aangevat

Wanneer de werken al zijn aangevat is de situatie riskanter. De curator kan er steeds voor opteren om de overeenkomst verder te zetten en de werken alsnog te laten uitvoeren.  In de praktijk zal dit slechts uitzonderlijk voorkomen, maar het blijft een mogelijkheid die de curator heeft. 

Indien de curator ervoor opteert om de overeenkomst te beëindigen, zal er een afrekening worden opgemaakt. Samen met de architect en de curator kan u in dit geval proberen te bepalen wat de ‘waarde’ is van de werken die al zijn uitgevoerd door de gefailleerde en zal er een staat worden opgemaakt van de stand van zaken.  

Er kunnen zich in dit geval 2 situaties voordoen: 

1. U heeft al meer betaald aan voorschotten dan de actuele waarde van de uitgevoerde werken: u moet niets meer betalen aan de curator. Voor het teveel betaalde bedrag moet u een schuldvordering indienen in het faillissement. 
2. De ‘waarde’ van de werken bedragen meer dan u al heeft betaald. De curator zal vragen dat u het saldo betaalt op de faillissementsrekening. 

Heeft u een huis of appartement ‘op plan’ gekocht? In dit geval kan u bij een faillissement van de aannemer eventueel terugvallen op de bescherming van de Wet Breyne ofwel de woningbouwwet.  De Wet Breyne verplicht de aannemer om een voltooiingswaarborg aan te gaan bij de bank voor het geval hij failliet gaat of de werkzaamheden niet zelf kan voltooien.  U kan zich enkel beroepen op deze waarborg zolang de werken nog niet definitief zijn opgeleverd.  

De werken zijn reeds afgerond 

De werken zijn (bijna) volledig afgerond. Indien u niets meer hoeft te betalen, hoeft u niets meer te doen. Zijn er toch nog openstaande facturen, dan moet u deze betalen aan de curator op de faillissementsrekening.  Indien er toch nog enkele kleine zaken niet zijn afgewerkt, dan kan u dit  opwerpen bij de curator met de vraag of hij/zij dit zal laten afwerken of u kan proberen een vergelijk te vinden in het betalen bedrag. 

Gebreken aan de uitgevoerde werken? Het enige probleem dat zich hier  voordoet is dat u de aannemer niet meer kan aanspreken wanneer de uitgevoerde werken gebreken vertonen. U kan zich immers niet meer beroepen op de tienjarige aansprakelijkheid.  Mogelijks kan u zich wel proberen richten aan de fabrikant en de geleverde fabrieksgarantie. 

Conclusie: Beter voorkomen dan genezen! 

Het  faillissement van uw aannemer kan verstrekkende gevolgen met zich meebrengen. Het kan leiden tot verlies van geld, maar ook tot grote vertragingen in de werken of beide. Zeker wanneer er geen of geen volledige aannemingsovereenkomst is afgesloten. Laat daarom de aannemingsovereenkomst of algemene voorwaarden van uw aannemer nakijken vooraleer u ermee in zee gaat. 

Reyns Advocaten heeft een ruime expertise in het vastgoedrecht, hetgeen onder meer leidde tot een samenwerking met de Confederatie Bouw.. Het team van Reyns Advocaten omvat daarnaast 5 curatoren zodat zij u kunnen bijstaan indien u advies zou wensen wanneer u zich in één van bovenstaande gevallen zou bevinden. 

Voor een gespecialiseerde bijstand bij bouw- en/of aannemingsgeschillen kan u eveneens vertrouwen op Reyns Advocaten.