De renovatieverplichting voor residentiële gebouwen

De toekomst van duurzaam wonen in Vlaanderen wordt steeds duidelijker met de introductie van de vernieuwde ‘renovatieverplichting’. Deze verplichting werd door de Vlaamse overheid ingevoerd om de energie-efficiëntie van residentiële gebouwen te verbeteren en bij te dragen aan de vermindering van de CO2-uitstoot. Voor niet-residentiële gebouwen geldt een gelijkaardige regeling sinds 1 januari 2022, maar sinds 1 januari 2023 is deze renovatieplicht ook van toepassing op residentiële gebouwen, zijnde ééngezinswoningen en appartementen.

In onderstaande blogpost bespreken we de belangrijkste aspecten van de verplichting en gaan we na wat dit betekent voor de nieuwe eigenaars van deze gebouwen.

Wat houdt de verplichting in? 

De renovatieverplichting in Vlaanderen houdt in dat nieuwe eigenaars van residentieel vastgoed, zoals woningen, appartementen en studio’s, die een EPC-label E of F hebben, verplicht zijn om binnen vijf jaar na aankoop van de woning renovaties uit te voeren om het energieprestatiecertificaat (EPC) naar minstens label D te verbeteren. Ook de vestiging van een recht van erfpacht of opstal op een residentieel gebouw zorgt voor dezelfde renovatieverplichting.

De termijn van 5 jaar begint te lopen vanaf de datum van het verlijden van de authentieke akte bij de notaris. 

Het behalen van label D kadert in een ruimer klimaatplan, waarbij er in 2028, 2035, 2040 en 2045 verstrengingen zullen plaatsvinden met het oog op het behalen van EPC-label A in 2050. Een hele klus wanneer u bedenkt dat de normen voor het behalen van een label A tegen 2050 wellicht niet meer dezelfde zullen zijn. 

Voor wie?

De verplichting is van toepassing bij elke notariële overdracht in volle eigendom van een woning of appartement die plaatsvindt vanaf 1 januari 2023. Dit omvat verkoop, schenking, ruil, inbreng in een huwgemeenschap en andere transacties, zelfs wanneer slechts een deel van het pand wordt overgedragen. Daarnaast geldt, zoals al eerder vermeld, de renovatieverplichting ook bij het vestigen of overdragen van een opstalrecht of erfpacht, met uitzondering van de verlenging van deze rechten.

Het is belangrijk op te merken dat de verplichting enkel van toepassing is op volle eigendom. Als alleen de blote eigendom of het vruchtgebruik wordt overgedragen, geldt de verplichting niet

Uitzonderingen

Op de verplichting bestaan er ook heel wat uitzonderingen, namelijk:

1. Monumenten en beschermde gebouwen: Gebouwen die de status van monument of erfgoed hebben en waar renovatiewerkzaamheden de historische waarde zouden schaden, worden uitgesloten van de renovatieverplichting.
2. Gebouwen die binnen de 5 jaar gesloopt worden: Indien een gebouw binnen de vijf jaar na de aankoop wordt gesloopt, is de eigenaar niet gehouden om renovatiewerken uit te voeren.
3. Tijdelijke constructies die minder dan 2 jaar zullen worden gebruikt
4. Echtscheiding of beëindiging van (wettelijke) samenwoning: wordt de woning overgedragen aan één van de partners in het kader van een echtscheiding of een beëindiging van een (wettelijke) samenwoning en behoudt één van de partners daar zijn hoofdverblijfplaats, dan moet hij/zij niet voldoen aan de renovatieverplichting.
5. Uit onverdeeldheid treden: als er in het kader van een afstand-verdeling een notariële overdracht is van een woning en één van de personen daar zijn hoofdverblijfplaats heeft en behoudt, dan is er geen renovatieverplichting.
6. Erfenis: de renovatieverplichting geldt niet bij woningen die je verkrijgt uit een erfenis. Let wel op, indien een gebouw wordt geërfd nadat er een verplichting is beginnen lopen na de overdracht, dan wel de vestiging van de erfpacht of opstal, dan gaat deze verplichting ook over op de erfgenamen. Deze moet dan binnen de resterende termijn voldoen aan de renovatie-eisen.
7. Fusie, opslorping en (partiële) splitsing van vennootschappen: ook dan geldt de verplichting niet. Evenwel geldt hier ook de regel dat de rechtsopvolger binnen de resterende termijn aan de verplichting dient te voldoen, indien er een renovatieverplichting van toepassing was op een gebouw van die rechtspersoon

Informatieverplichting voor verkoper en notaris

De renovatieverplichting brengt ook een nieuwe plicht met zich mee voor de verkoper en notaris, gelet op het feit dat bij de publiciteit, verbonden aan de notariële overdracht, moet worden vermeld dat er een renovatieverplichting op het gebouw rust. De verplichting moet aldus worden opgenomen in zowel de onderhandse akte (compromis) als de authentieke akte, opdat u als potentiële koper geïnformeerd uw aankoop kunt verrichten.

Sancties

Om de verplichting te handhaven, zal het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) controleren of het EPC tijdig werd ingediend, waarbij ook zal worden nagegaan of het vereiste label werd behaald. Voldoet u hier niet aan, dan kan het VEKA een administratieve boete opleggen dewelke varieert tussen de 500 en 200.000 EUR. Bovendien zal onmiddellijk een nieuwe termijn worden vastgesteld waarbinnen u moet voldoen aan de renovatieverplichting.

Blijf waakzaam

Als nieuwe eigenaar dient u zich bewust te zijn van voortdurend toenemende voorschriften. De Vlaamse overheid heeft alvast heel wat maatregelen getroffen (o.a. verbouwlening, premies,…) om u financieel te ondersteunen bij het aangaan van een renovatieproject, welke terug te vinden zijn op haar website: https://www.vlaanderen.be/premies-voor-renovatie

Wenst u advies over deze renovatieverplichting voor residentiële gebouwen of vraagt u zich af of uw aankoop onder de verplichting valt? Aarzel dan niet om contact op te nemen met ons ervaren vastgoedteam bij Reyns Advocaten.