Uw bod is door de verkoper aanvaard! Maar is dit bindend of kan iemand zich nog bedenken?

Na een lange zoektocht naar een nieuwe woning, heeft u eindelijk uw droomhuis gevonden. U brengt een bod uit en de verkoper aanvaardt. Vanzelfsprekend begint u al te fantaseren over de inrichting van de woning, misschien maakt u zelfs al concrete plannen. De verkoper bedenkt zich echter en wenst niet meer (aan u) te verkopen en meent niet aan het aanvaarde bod gehouden te zijn. Wat nu? En wat als u zelf een gunstig bod heeft aanvaard en stiekem al droomt over wat u met de opbrengst kan doen, maar de koper laat plots niets meer van zich horen?  Kortom – een van de partijen daagt niet op bij het ondertekenen van de compromis. Wat was het bod en de aanvaarding ervan dan waard?

Wanneer komt een verkoopovereenkomst tot stand?

Het consensualisme als basis voor de koop/verkoop

Een overeenkomst inzake koop/verkoop van een onroerend goed berust in België op het bestaan van een consensus tussen koper en verkoper aangaande de zaak (het aangekocht onroerend goed) en de prijs die daarvoor betaald moet worden (door de koper).

De zaak en de prijs zijn de “essentiële elementen” van de overeenkomst.

Artikel 1583 van het Oud Burgerlijk Wetboek bepaalt immers: “Hij is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.”

De substantiële voorwaarden ter aanvulling

Aanvullend wordt aangenomen dat de partijen het ook eens moeten zijn over de “substantiële” elementen van de overeenkomst. Elementen naast de zaak en de prijs waaraan minstens één partij een doorslaggevend belang hecht om tot het sluiten van de overeenkomst over te gaan. Deze voorwaarden zijn divers zoals onder meer het verkrijgen van een lening, het kunnen genieten van een verlaagd registratierecht, de datum van de inbezittreding of eigendomsoverdracht of het verlijden van de notariële akte en betaling van de prijs (op zo lang of zo kort mogelijke termijn bv.). Partijen dienen de voor hen substantiële voorwaarden vóór de contractsluiting ter kennis te brengen aan de andere partij.

Wat betekent dit in de praktijk?

In de praktijk zal de koop/verkoop van een onroerend goed tot stand komen in diverse stappen.

Meestal wordt een pand aangeboden op de markt – al dan niet via een vastgoedmakelaar – en wordt er een prijs geafficheerd zoals we dit kennen op diverse websites of vitrinepublicaties bij de makelaar.  Dit is geen bindend aanbod maar, een prijs om in onderhandeling te treden.

De onderhandeling zal in eerste instantie leiden tot een bod van de geïnteresseerde kandidaat-koper. Vervolgens is de kandidaat-verkoper aan zet om het bod te aanvaarden, weigeren of een tegenbod uit te brengen. 

Op een gegeven ogenblik kan het bod van de kandidaat-koper of het tegenbod van de kandidaat-verkoper resulteren in een aanvaarding van het bod.  Dit bod en de aanvaarding ervan kan mondeling, dan wel schriftelijk.  

Indien alles verloopt zoals gebruikelijk zal het aanvaarde bod worden gevolgd door de ondertekening van een onderhandse verkoopovereenkomst – algemeen ‘de compromis‘ genoemd. 

Daarna volgt – om fiscale redenen – binnen de 4 maanden de ondertekening van de authentieke (notariële) akte met als doel de overeenkomst te formaliseren en te vervolledigen ook ten overstaan van derden (niet contractspartijen) en met inachtname van de wettelijke voorschriften.

Hoe bindend zijn een bod en de aanvaarding ervan? 

Een bod wordt best gedefinieerd als een vast en precies voorstel tot contracteren waarin alle onontbeerlijke elementen aanwezig zijn, zodat de andere partij enkel nog hoeft te aanvaarden om de overeenkomst tot stand te brengen. Wanneer de verkoper beslist een bod van de verkoper zonder opmerkingen of voorbehoud te aanvaarden, zal in principe strikt juridisch gezien een koop/ verkoop tot stand komen. De verkoper mag niet meer ingaan op een hoger bod of een bod tegen betere voorwaarden van andere kandidaat-kopers. De koper kan zich ook niet meer terugtrekken.

Het bod en de aanvaarding moeten niet schriftelijk gebeuren, maar om bewijsredenen is dit wel aan te raden. 

Maar is ieder geformuleerd bod en de aanvaarding ervan ook bindend?

Over de zaak en de prijs bestaat er een akkoord. Indien er voor partijen naast de essentiële voorwaarden, geen substantiële voorwaarden zijn (wat in de praktijk weinig voorkomt), zou het antwoord positief moeten zijn. Evenwel zijn er in de praktijk meestal voor iedere partij nog substantiële voorwaarden die niet altijd in het bod vermeld staan.

De invloed van de substantiële voorwaarden op de totstandkoming van de koop/verkoop wordt door de rechtspraak uiteenlopend beoordeeld. 

Daar waar de ene uitspraak stelt dat indien er geen substantiële voorwaarden door een partij worden gesteld, een akkoord over prijs en zaak volstaat om van een geldige verkoop te kunnen spreken, zal andere rechtspraak ervan uitgaan dat een loutere overeenkomst over de prijs en de zaak niet kan volstaan gelet op de complexiteit van de overeenkomst van de koop/verkoop van een onroerend goed en dat slechts een ‘onvolledig bod’ tot stand komt waarover de partijen verder zullen moeten onderhandelen in het kader van het sluiten van de onderhandse overeenkomst/de compromis.

Wel is het zo dat, indien één van de partijen in het bod of de aanvaarding een voor hem substantiële voorwaarde inbrengt in de contractuele onderhandeling, er geen definitieve  overeenkomst zal kunnen worden afgeleid uit het bod en de aanvaarding ervan tenzij ook over deze voorwaarde een akkoord bereikt is.

Daarbij kan de onderhandeling en ondertekening van de onderhandse akte zelf als een substantieel element door een partij worden aangeduid.

Indien een partij bij bod of aanvaarding de andere partij inlicht van een substantieel element dat hij inbrengt, kan dit de totstandkoming van de koop/verkoopovereenkomst alsnog doen afspringen.

Zeker indien één van de partijen aangeeft bij het bod of aanvaarding dat er over bepaalde elementen (in het kader van de compromis) nog onderhandeld  moet worden.

Zo oordeelde het Hof van Beroep te Gent in een arrest van 20 november 2020 op basis van de bewoordingen van het ‘bod tot aankoop’, dat het bod en zijn aanvaarding geen definitieve overeenkomst tot stand deed komen, maar enkel een princiepsakkoord om de onderhandelingen verder te zetten, dit gelet op de opmerkingen en voorwaarden bij het bod aangegeven door de kandidaat koper.

Besluit

Niet ieder bod en de aanvaarding ervan doen per definitie een koop/verkoopovereenkomst tot stand komen.

Veel hangt af van het feit of tussen de partijen naast de essentiële elementen ook substantiële elementen naar voor zijn gekomen (of geacht worden naar voor te komen).  De bewoordingen van het aanbod en de aanvaarding zijn daarbij van cruciaal belang.

Heeft u twijfels over het uitbrengen of aanvaarden van een bod? Bent u niet zeker van de bindende kracht van uw bod of aanvaarding? Reyns Advocaten heeft een ruime expertise in het verbintenissen- en vastgoedrecht en staat u graag bij!

Ook voor geschillen bij koop/verkooptransacties kan u vertrouwen op de specialisten van Reyns Advocaten.