Een woning bouwen of kopen met toepassing van 6% btw
De bouw of de aankoop van een woning vergt op zich al een aanzienlijk budget. De kost wordt nog verhoogd door de fiscale factor. Over de verkoop van een oude woning wordt registratierecht verschuldigd. Over de bouw of de verkoop van een nieuwe woning wordt in principe btw verschuldigd. Een woning wordt als nieuw beschouwd en kan met btw worden verkocht, tot en met 31 december van het tweede jaar na eerste ingebruikneming. Een woning die bijvoorbeeld op 21 mei 2021 voor het eerst in gebruik is genomen, wordt als nieuw beschouwd tot en met 31 december 2023.
De btw wordt in de regel verschuldigd aan 21%. Er bestaan evenwel twee regimes, een permanent en een tijdelijk, waaronder een woning kan worden verworven met toepassing van het btw-tarief van 6%. In huidige bijdrage lichten wij deze twee regimes kort toe.
Eerste toepassing van het btw-tarief van 6%
1. Rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij koninklijk besluit nr. 20 voorziet in een permanent toepassingssysteem van het btw-tarief van 6% voor de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning in stadsgebied.
Het verlaagd tarief van 6% is van toepassing op werk in onroerende staat en andere opgesomde handelingen die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning tot voorwerp hebben. Het zijn dus de afbraak- en bouwwerken die eenzelfde bouwheer laat uitvoeren, die het verlaagd btw-tarief genieten.
Wordt de nieuwe woning vervolgens met btw verkocht, dan is over die verkoop de btw verschuldigd aan het normaal tarief van 21%.
Ligging en gebruik van de woning
De woning moet zijn gelegen in één van volgende 32 steden: Aalst, Anderlecht, Antwerpen, Bergen, Brugge, Brussel, Charleroi, Dendermonde, Doornik, Elsene, Etterbeek, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, La Louvière, Leuven, Luik, Mechelen, Moeskroen, Namen, Oostende, Roeselare, Schaarbeek, Seraing, Sint-Gilles, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Niklaas, Ukkel, Verviers of Vorst. Het Grondwettelijk Hof werd bevraagd of de beperking van de toepassing van het btw-tarief van 6% tot deze steden, geen strijdigheid vormt met het grondwettelijk gewaarborgd gelijkheidsbeginsel. Het Hof oordeelde in zijn arrest nr. 159/2008 van 20 november 2008 dat de regeling het gelijkheidsbeginsel niet schendt.
De woning moet, na uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privéwoning worden gebruikt. Wie de woning aldus gebruikt, is niet van belang : de bouwheer kan de woning zelf privé gebruiken of hij kan de woning verhuren aan een huurder die de woning privé gebruikt.
Bijkomende administratie
De bouwheer moet vooraleer de btw opeisbaar wordt, bij de bevoegde administratie een verklaring indienen, samen met de bouwvergunning en het aannemingscontract. Van deze verklaring moet hij een afschrift aan de aannemer overhandigen.
De door de aannemer uitgereikte facturen moeten melding maken van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen. Behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van de wettelijke regeling, ontheft de verklaring van de bouwheer de aannemer van aansprakelijkheid betreffende de toepassing van het tarief.
Tweede toepassing van het btw-tarief van 6%
2. Artikel 1quater van koninklijk besluit nr. 20 voorziet in een enigszins vergelijkbare toepassing van het btw-tarief van 6%. De toepassing van dit regime is enerzijds ruimer en anderzijds beperkter dan het boven toegelichte regime.
Ligging en gebruik van de woning
De toepassing geldt voor het hele Belgische grondgebied en is niet beperkt tot de voornoemde 32 steden.
Maar de toepassing is beperkt in de tijd tot de handelingen die btw opeisbaar maken over de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2023.
Het af te breken gebouw en de herop te bouwen woning moeten zijn gelegen op hetzelfde kadastraal perceel. De woning mag een totale bewoonbare oppervlakte hebben van hoogstens 200 m².
Het verlaagd tarief van 6% is van toepassing op werk in onroerende staat en andere opgesomde handelingen die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning door eenzelfde bouwheer tot voorwerp hebben.
Het verlaagd tarief van 6% is eveneens van toepassing op de verkoop van een woning en het bijhorend terrein door de bouwheer die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning heeft uitgevoerd.
Ofwel moeten de bouwheer of de koper zelf als natuurlijk persoon de woning bestemmen als enige woning en hoofdzakelijk eigen woning en er zonder uitstel hun domicilie hebben tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van hun eerste ingebruikneming. Ofwel moeten zij als natuurlijk of rechtspersoon de woning bestemmen voor verhuur in het kader van het sociaal beleid tot 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikneming.
Bijkomende administratie
De bouwheer, dan wel de verkoper samen met de koper moeten vóór het tijdstip waarop de btw opeisbaar wordt, een verklaring bij de bevoegde administratie indienen, samen met de omgevingsvergunning, het aannemingscontract en de gebeurlijke verkoopovereenkomsten. Van deze verklaring moeten zij een afschrift aan de medecontractanten overhandigen.
De door de aannemer of verkoper uitgereikte facturen en de gebeurlijke verkoopovereenkomsten moeten melding maken van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen. Behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van de wettelijke regeling, ontheft de verklaring van de bouwheer of de koper, de aannemer of de verkoper van aansprakelijkheid betreffende de toepassing van het tarief.
De voorwaarden van beide regimes worden verder toegelicht in het koninklijk besluit en in administratieve toelichtingen. Reyns Advocaten heeft een ruime expertise in fiscaal recht en vastgoedrecht. Wenst u verdere toelichting, aarzel dan niet om ons te contacteren.