Het (tijdelijk) verbod tot huurprijsindexering voor minder energiezuinige woningen: nu en binnenkort.

Door de hoge inflatie en de energiecrisis worden huurders niet alleen geconfronteerd met geïndexeerde huurprijzen die opmerkelijk hoger liggen dan de huurprijzen van het voorafgaand jaar, maar ook met sterk stijgende energieprijzen waardoor de woonkost voor huurders van niet-energiezuinige woningen aanzienlijk kan stijgen.

Om hieraan tegemoet te komen, keurde het Vlaams Parlement op 1 oktober 2022 een nooddecreet goed tot een (gedeeltelijke) bevriezing van de huurindexatie van niet-energiezuinige woningen tot en met 30 september 2023.

Is het als verhuurder nog mogelijk om gedurende deze periode de huurprijs te indexeren? En wat zijn de indexatiemogelijkheden na deze éénmalige bevriezing?

In deze nieuwsblog zetten wij de huidige stand van zaken uiteen en werpen wij alvast een blik naar 1 oktober 2023.

Principe: jaarlijkse indexering

Normaal gezien kan de verhuurder volgens het Vlaams Woninghuurdecreet één keer per kalenderjaar de huurder schriftelijk verzoeken de huurprijs te indexeren, op voorwaarde dat de mogelijkheid tot indexering niet door de partijen in de huurovereenkomst werd uitgesloten. Zo een indexering betekent dat de verhuurder de huurprijs aanpast in functie van de kosten van levensonderhoud.

Beperking van de huurprijsindexering op basis van het energieprestatiecertificaat

De Vlaamse regering beoogt met het nooddecreet de indexatiemogelijkheid voor verhuurders van minder energiezuinige woningen voor één jaar te beperken of zelfs te verbieden. De maatregelen in het nooddecreet zijn enkel van toepassing op woninghuurovereenkomsten voor de hoofdverblijfplaats van de huurder die vóór 1 oktober 2022 in werking zijn getreden. Dit wil zeggen dat studentenwoningen en tweede verblijven dus buiten het toepassingsgebied blijven.

Om te bepalen of u als verhuurder in het Vlaams Gewest tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023 de huurprijs mag indexeren, moet u kijken naar het EPC-label van de huurwoning.

• Voor huurwoningen met een EPC-label A+, A, B of C blijft de indexatiemogelijkheid volledig bestaan.
• Voor huurwoningen met een EPC-label D kan de verhuurder gedurende deze periode slechts de helft van de indexatie vragen.
• Voor huurwoningen met een EPC-label E of F of huurwoningen zonder EPC-label kan de verhuurder gedurende deze periode geen indexatie vragen.

Vanaf 1 oktober 2023: indexering volgens correctiefactor

De Vlaamse Regering wil vermijden dat de huurprijsindexatie voor niet-energiezuinige woningen vanaf 1 oktober 2023 opnieuw zoals vanouds mogelijk is en heeft hiervoor een tweede maatregel voorzien. Vanaf deze datum moet de huurprijs die wordt verkregen na toepassing van indexatie vermenigvuldigd worden met een correctiefactor.

Huurwoning met EPC-label D

Voor huurwoningen met een EPC-label D is het vanaf 1 oktober 2023 opnieuw mogelijk de huurprijs te indexeren op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (zonder evenwel drie maanden terug te kunnen gaan in de tijd), maar de halve indexatie op basis van het nooddecreet heeft via de correctiefactor beschreven in artikel 4, §1 van het nooddecreet verder effect gedurende de volledige duur van de huurovereenkomst.

Op deze manier wordt belet dat de verhuurder na 1 oktober 2023 opnieuw zoals vanouds tot op het ‘normale niveau’ kan indexeren.

Huurwoning met EPC-label E en F (of zonder EPC)

Ook verhuurders van woningen zonder EPC-label of woningen met een EPC-label E of F kunnen vanaf 1 oktober 2023 op de verjaardag van de huurovereenkomst opnieuw de huurprijs indexeren, doch blijft de indexering door toepassing van de correctiefactor opgenomen in artikel 4, §2 van het nooddecreet beperkt gedurende de volledige duur van de huurovereenkomst.

Net zoals dat het geval was vóór 1 oktober 2023 zal ook na deze datum voor huurwoningen met een EPC-label A+, A, B of C de mogelijkheid tot indexatie volledig behouden blijven.

Een stimulans tot handelen

Met deze (gedeeltelijke) bevriezing van de huurindexatie wil de decreetgever u als verhuurder van een minder energiezuinige woning stimuleren de nodige investeringen te doen in de huurwoning om de woningkwaliteit van uw huurder te verbeteren. Zodra u het energiepeil van de huurwoning voldoende heeft verbeterd, zal u als eigenaar in bepaalde gevallen alsnog kunnen overgaan tot indexatie van de huurprijs. Opgelet, de indexatie kan niet voor een periode van drie maanden terugwerken in de tijd, vermits er voordien een (gedeeltelijke) beperking van de indexatie speelde.

Het team van Reyns Advocaten heeft een ruime specialisatie in alle aspecten van het huurrecht. Aarzel bij vragen of geschillen niet om contact met ons op te nemen, want wij staan u graag met raad en daad bij.